Le Dispositif Loi Borloo Populaire

Le Dispositif Borloo Populaire, destiné à favoriser l'investissement immobilier locatif a été publié au journal officiel le 11/08/2006

L'acquéreur d'un logement qui souhaite profiter de la loi Borloo s'engage à louer le bien pendant au moins neuf ans prorogeable jusqu'à 15 ans par 2 périodes de 3 ans (comme pour la précédente loi de Robien) et il bénéficiera en contrepartie d'une déduction fiscale.
L'acquéreur pourra amortir jusqu'à 65% du prix d'acquisition de l'appartement à raison de 6% pendant les sept premières années, puis de 4% pendant deux ans, puis de 2,5% pendant les six dernières années en cas de prorogation. De plus, l'acquéreur pourra pratiquer un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.

Avec la loi Borloo, les tarifs de location sont plafonnés en fonction de 4 zones géographiques * zone A (Paris, petite et 2e couronne, Côte d'Azur et Genevois français), zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, 3e couronne en Ile-de-France, pourtour de la Côte d'Azur, Corse, départements d'outre-mer), zone B2 (agglomération de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile-de-France) et zone C (reste du territoire).

Les locataires, pour prétendre à louer un appartement dans le cadre de la loi Borloo, doivent satisfaire à des plafonds de ressources en fonctions des zones géographiques.

L'amortissement Robien est conservé mais modifié et est désormais baptisé "Robien recentré" les ressources des locataires ne sont pas plafonnées.

* TABLEAU DES PLAFONDS DE RESSOURCES (PLI et Dispositif Borloo populaire)

	LIEU DE LA LOCATION
Catégories de ménages	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	32 268	23 968	21 971	21 822
Couple	48 226	35 198	32 265	29 332
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	57 971	42 138	38 627	35 115
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	69 440	50 996	46 747	42 497
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	82 204	59 855	54 867	49 879
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	92 502	67 517	61 890	56 264
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 10 308	+ 7 667	+ 7 028	+ 6 389

* Par ressources du locataire, on entend le revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit 2004, pour les baux conclus en 2006).
Les plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Sources : Décret n° 2006-1005 du 10 août 2006
Arrêté du 10 août 2006
Annexe III CGI

TABLEAU DES PLAFONDS DE LOYERS EN EUROS / M2 HABITABLE*

Régime de la location	LIEU DE LA LOCATION
	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Borloo populaire	15,92	11,06	9,04	6,63
Robien recentré	19,89	13,82	11,30	8,28

* Surface habitable + moitié des annexes plafonnées à 8m2 - Exemple pour un appartement de 60m2 + terrasse de 20m2 la surface prise en compte sera de 68m2

Différences entre la loi Robien recentré et la loi Borloo Populaire

Régime de la location	Loyers plafonnés	Zones	Ressources des locataires plafonnées	Abattement forfaitaire sur les loyers	Amortissement	Location aux ascendants ou descendants
Loi Borloo populaire	OUI	IDEM	OUI	30%	50% à 65%	NON mais possible au bout de 3 ans avec suspension des avantages fiscaux
Loi Robien recentré	OUI	IDEM	NON	NON	50%	OUI

Les plafonds de ressources des locataires et de loyers ne sont en général pas vraiment une contrainte dans les agglomérations des grandes villes et villes moyennes (Zones A, B1, B2).
La loi Borloo est souvent plus intéressante quand les plafonds de loyers correspondent aux loyers du marché.

Les 10 700 € de plafond de déficit foncier imputables sur le revenu global seront atteints plus vite avec le Dispositif Borloo populaire compte tenu de l'abattement de 30%. Pour les acquéreurs ayant déjà des revenus fonciers, le dispositif Borloo sera donc souvent plus intéressant fiscalement.

 

Le Dispositif Loi de Robien recentré

Depuis le 01/09/2006, la loi de Robien Recentré" remplace l'ancienne loi Robien. L'amortissement est toujours de 50% mais réparti différemment sur 9 années sans possibilité de prorogation du dispositif comme par le passé. De nouvelles zones ont été établies pour fixer les plafonds des prix de location maximum par m2.

Pour le reste les conditions sont les mêmes :

L'investisseur qui souhaite profiter de la loi de Robien doit s'engager à louer son appartement nu pendant 9 ans à un ou plusieurs locataires successifs qui en feront leur habitation principale.

En contrepartie l'état autorise les investisseurs en loi De Robien à déduire en plus des charges foncières habituelles l'amortissement de leur bien à concurrence de 6% par an pendant les 7 premières années et 4% pendant les 2 suivantes soit au total la moitié de leur investissement.

Contrairement au nouveau dispositif Borloo populaire, avec la loi Robien recentré, Les revenus des locataires ne sont pas plafonnés et il est toujours possible de louer à ses ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du bailleur.

Il est possible d'acheter un bien en indivision dans le cadre de la loi Robien Recentré et chaque indivisaire bénéficiera de l'amortissement Robien au prorata de l'indivision.

La loi Robien ne permet pas de détenir le bien en démembrement sauf si le démembrement résulte d'un décès, dans ce cas le conjoint survivant peut continuer à en bénéficier.

Les zones, au nombre de quatre, sont les mêmes pour le Robien Recentré que pour le dispositif Borloo Populaire.

 

La réduction d'impôt Scellier se calcule sur le prix TTC du logement, retenu dans la limite de 300 000 € TTC, en appliquant le taux de réduction Scellier en vigueur à la date d'acquisition du logement (ou du dépôt de la demande de permis de contruire pour ceux qui font construire directement le logement). Ces taux étaient de 25% pour les achats réalisés en 2009 et 2010, puis 22% ou seulement 13% en 2011 suivant que le logement satisfaisait à la norme BBC ou non. Pour 2012, le gouvernement met en place d'un double plafonnement : le prix de revient du logement sera retenu dans la limite de 300 000 €, et un plafond par mètre carré de surface habitable sera également appliqué en fonction de la "zone Scellier" (c'est-à-dire la zone dans laquelle la commune se situe). Pour rappel, seuls les logements BBC seront éligibles en 2012, sauf ceux dont le permis de construire aura été déposé avant le 31/12/2011. Pour ces derniers, le taux de réduction d'impôt Scellier 2012 ne sera que de 6%, une fois le rabot fiscal appliqué.

L'article 75 de la loi de finances pour 2012 confirme ainsi ce double plafonnement qui s'applique à l'article 199 septvicies du CGI (celui qui régit la loi Scellier) qui devient : "La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €".

Dans l'attente de publication du décret en question, il faut consulter les rapports de la Commission des finances de l'Assemblée Nationale et les propositions de M. Gilles Carrez pour connaître ces plafonds par mètre carré de surface habitable(*) qui devraient être appliqués pour les investissements réalisés en 2012.

En fonction des zones Scellier, les plafonds 2012 devraient être les suivants :

Zone Scellier	A bis	A	B1	B2	C
Plafond de la réduction d'impôt	5200 €/m²	5000 €/m²	4000 €/m²	2100 €/m²	2000 €/m²

(*) La surface habitable s'entend de la surface principale du logement, augmentée, dans la limite de 8 m², de la moitié de la surface des annexes du logement (balcon, cave, grenier, etc).

Il conviendra donc de tenir compte de ce double plafonnement pour apprécier le montant de la réduction d'impôt obtenue dans le cadre de l'achat d'un logement en loi Scellier BBC 2012.

 

Rappel des principaux indicateurs de plafond de loyers.

Plafonds de loyers

La surface prise en compte est la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes plafonnée à 8 m2

Nouveaux plafonds des loyers en 2010

Nouveaux plafonds des loyers en 2011

Malgré l’intérêt réel de la loi Scellier 2012, le coup de rabot fiscal de 10% et le sur-coût de la norme BBC (estimé à 10%) obligent à plus de rigueur dans ses choix.
 

Beaucoup d’investisseurs vont se tourner vers le Loueur-Meublé.

L'offre en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) existe essentiellement au travers de résidences services, le plus souvent neuves, telles que les résidences de tourisme, les EHPAD ou encore les résidences pour étudiants. Il est cependant tout à fait possible de profiter des avantages de la location meublée et du statut LMNP ou LMP en achetant un appartement ancien d'occasion dans une résidence avec services para-hôteliers ou d'acheter un bien vide, hors résidence services en ville pour le louer après l'avoir meublé.

Un appartement est considéré ancien dès lors qu'il a déjà été habité. S'il a moins de 5 ans il bénéficie de frais de notaires réduits. Le LMNP dans l'ancien offre plus de souplesse, plus de liberté et une meilleure rentabilité que dans le neuf. C'est le moyen idéal pour préparer sa retraite à moindre coût et sans contraintes.

Il faut également faire le choix entre acquérir un appartement dans une résidence avec services et un bail commercial ou un appartement isolé, hors résidence services mais avec un bail civil, car signer un bail commercial n'est pas anodin, le bail commercial est régi par le code du commerce qui avantage surtout le gestionnaire.

Pour toute demande d’infirmations concernant l’investissement dans le Neuf ou en Loueur-Meublé neuf ou ancien, vous pouvez contacter Monsieur Frédéric ROUSSEAU au 01 41 99 99 83,   

frederic.rousseau@comimob-immobilier.fr
 

NEWS 2011.

 

Le coup de rabot sur les niches fiscales a été plus important que prévu passant de 10% à 15%.

De ce fait, le taux de réduction d’impôt ne va pas passer de 22% à 14% comme initialement prévu mais bien à 13% dans le cadre de la loi Scellier 2012.

Rappelons que ce taux de 13% correspondant au montant de la valeur du bien acquis consenti en réduction d’impôt étalé sur 9 ans à la condition que le bien respecte les normes énergétiques BBC et soit loué dans le secteur classique. 

Dans le cadre d’une location d’un bien aux normes BBC dans le secteur social ou intermédiaire, l’investisseur bénéficiera d’un surcroit de réduction d’impôt de 8% sur 6 ans supplémentaires soit 21% étalé sur 15 ans.

Toute réduction d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien non BBC est désormais supprimé dans le dispositif loi Scellier 2012.

Les investisseurs désirant bénéficier de 22% de taux de réduction (au lieu de 14% en 2012) auront 3 mois de plus pour acter leur acquisition jusqu’au 31/03/2012.

Ceci signifie que vous avez encore jusqu’au 31/12/2011 pour réserver (sans pour autant acter) un logement éligible à la loi Scellier 2011 norme BBC pour réduire vos impôts sur les 9 prochaines années.

L'amendement accordant un période transitoire de 3 mois sur 2012 pour pouvoir continuer à bénéficier des conditions de la loi Scellier 2011 a été adopté par l’Assemblée Nationale ce mardi 15 novembre 2011

Le Premier Ministre, François Fillon, a annoncé, le 7 novembre 2011, que le dispositif Scellier sera supprimé à la fin de l'année 2012. « Nous allons poursuivre l'effort de réduction des niches fiscales avec des mesures permettant de générer 2,6 milliards d'économies », a expliqué le chef du gouvernement. « Le dispositif Scellier, que nous avions déjà recentré pour 2012, sera purement et simplement supprimé à la fin de l'année 2012 », a détaillé le Premier ministre.

Précisions que cette décision n’est pas rétroactive et permet à tout investisseur ayant signé avant le 31 décembre 2012 de bénéficier sur 9 à 12 de la réduction d’impôt qu’impose la loi au moment de l’acquisition du logement.

 

Modifications fiscales sur les plus-values immobilières 2012 :

• 1. Les résidences principales restent exonérées sur la plus-value.
• 2. La plus-value est toujours imposée intégralement pour les 5 premières années de possession.
• 3. Le délai avant exonération complète passe de 15 ans… à 30 ans de détention !
• 4. L’abattement est progressif selon la durée de détention : 2 % pour chaque année de 6 à 17 ans, 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans, 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans.
• 5. Enfin, le taux de la taxation passe à 32,5 %…

Notez que l’application de cette réforme sur les plus-values immobilières 2012 ne s’appliquera que pour les contrats notariés signés à partir du 1er février 2012. Il vous reste donc encore quelques mois si vous voulez bénéficier des avantages actuels !